REITs

8. Mai 2019

Was sind REITs?

Unter Real Estate Investment Trusts (REITs) versteht man börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften. Das Kapital der Anleger wird hier vorrangig in den Erwerb von Immobilien wie Seniorenresidenzen oder andere Gewerbeobjekte investiert.

Entwickelt wurde dieses Anlagekonzept bereits in den 1960er Jahren in den USA. Seit 2007 gibt es die REITs nun auch in Deutschland. Charakteristisch für REITs ist dabei unter anderem die Tatsache, dass sie auf der Unternehmensebene komplett von der Steuerpflicht befreit sind. Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass erwirtschaftete Gewinne des REIT in Deutschland zu 90% in Form von Dividenden an die Anleger ausgeschüttet werden müssen.

Wie funktionieren REITs?

In Deutschland gibt es die Real Estate Investment Trusts (REITs) seitdem im März 2007 das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) verabschiedet wurde. Die Idee dahinter ist, dass Anleger, die nicht ausreichend Kapital für ein Direktinvestment (= Kauf einer eigenen Immobilie) haben, dennoch mit Immobilien eine Rendite erwirtschaften und sich anteilig beteiligen können.

Die jeweilige Immobilien-AG sammelt also Gelder der Anleger, um es dann in verschiedene vorrangig gewerbliche Immobilienobjekte zu investieren. Denkbar sind zum Beispiel Büros, Seniorenresidenzen oder Einkaufszentren. Die Erträge der REITs stammen dabei vorrangig aus Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Verwaltung der entsprechenden Immobilien. Wichtig zu wissen ist, dass ein deutscher REIT nicht in Wohnimmobilien investieren darf. Diese Vorgabe soll verhindern, dass es zu einer Immobilienblase kommt.

Charakteristisch für REITs ist zudem die Tatsache, dass je nach Land zwischen 80 und 95 Prozent der Gewinne in Form von jährlichen Dividenden an die Anleger ausgeschüttet werden müssen. In Deutschland liegt der Wert zurzeit bei 90 Prozent. Klassische Aktiengesellschaften sind hingegen bekanntlich nicht zur Dividendenausschüttung verpflichtet. Eine weitere spezielle Vorschrift für die Immobilien-AGs ist, dass mindestens 75 Prozent der Vermögenswerte Immobilien sein müssen. Zudem müssen 75 Prozent der Einnahmen des REITs aus der Vermietung und Verpachtung stammen. Dafür kommen die REITs in den Genuss von nützlichen Vorteilen (u.a. Steuerbefreiung auf Unternehmensebene).

Im REIT-Gesetz ist unter anderem festleget, dass jede Immobilien-AG eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent aufweisen muss. Dementsprechend dürfen höchstens 55 Prozent des Gesamtkapitals in Form von Fremdkapital aufgenommen werden. Die weiteren Vorschriften des REIT-Gesetzes können Sie auf dieser Seite nachlesen.

REITs in den USA

Diese Eigenschaften müssen börsennotierte Immobiliengesellschaften in den USA aufweisen, um als REITs eingestuft zu werden.

• Mindestens 75% des Vermögens müssen Immobilien sein und 75% der Bruttoeinnahmen müssen aus Immobilien stammen
• Mindestens 90% des zu versteuernden Gewinnes müssen als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden
• REITs besitzen, verwalten, vermieten und finanzieren Immobilien
• Equity-REITs erzielen hauptsächlich Mieteinnahmen

Vorteile von REITs

Zunächst einmal profitieren die Anleger bei REITs von einer außerordentlich hohen Ausschüttungsquote. Wie bereits erwähnt sind die Immobilien-AGs in Deutschland dazu verpflichtet, 90 Prozent ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Anleger auszuschütten. Darüber hinaus sind die REITs hierzulande sowohl von der Körperschafts- als auch von der Gewerbesteuer befreit. Faktisch werden sie auf der Unternehmensebene also überhaupt nicht besteuert.

Da REITs in der Regel börsennotiert sind, können diese tagesaktuell gehandelt werden. Anleger haben somit fast jederzeit die Möglichkeit, ein- oder auszusteigen und sind nicht an lange Laufzeiten gebunden.

Nicht unerwähnt bleiben sollte darüber hinaus die Tatsache, dass die REITs mehrheitlich in „echte“ Immobilien, also in Sachwerte, investieren. Dementsprechend bietet dieses Anlageprodukt einen verhältnismäßig guten Inflationsschutz.

Des Weiteren investiert der REIT nicht in ein einzelnes Immobilienobjekt, sondern in ganz unterschiedliche Projekte an verschiedenen Standorten. Folglich profitieren die Anleger zudem von einer attraktiven Risikostreuung.

Zusammenfassung

• • • Kleinanleger mit begrenztem Budget können dank REITs in Immobilien investieren
    • Hohe Flexibilität dank Börsennotierung (= ständiger Handel ist möglich)
    • Inflationsschutz (Sachwert) und breite Risikostreuung
    • 90 Prozent der Gewinne werden in Deutschland als Dividende ausgeschüttet
    • Steuerbefreiung auf Unternehmensebene (keine Körperschafts- oder Gewerbesteuer)

Welche REITs gibt es?

Im Folgenden eine Übersicht börsennotierter Immobiliengesellschaften (Stand: 30.04.19):

Kann ich REITs auch per Sparplan kaufen?

Bei einigen Brokern lassen sich verschiedene REITs auch als Aktien-Sparplan kaufen. Wo das für welche Werte möglich ist, zeigt unsere Übersicht:

Gibt es REITs auch als ETFs?

Eine beliebte alternative zu den herkömmlichen REITs sind Immobilien-ETFs als REITs. Hierbei handelt es sich um börsengehandelte Fonds, die die Entwicklung eines bestimmten Index nachbilden. Der wohl größte Vorteil besteht hierbei in der breiten Marktabdeckung und der damit einhergehenden Risikostreuung. Nachfolgend eine Übersicht ausgewählter REIT-ETFs, die in Deutschland handelbar sind:

Wo können Anleger REITs kaufen?

Grundsätzlich können REITs an der Börse gekauft werden. Um am REIT-Handel teilzunehmen, benötigen die interessierten Anleger deshalb ein Depot. Mit Blick auf die Kundenfreundlichkeit der Depots gibt es am Markt mitunter erhebliche Unterschiede. Wir empfehlen Ihnen deshalb, vorab einen Depotvergleich durchzuführen. Unser nachfolgender Depotvergleich hilft Ihnen dabei:

Warum überhaupt in Immobilien investieren?

Die Federal Reserve Bank of San Francisco stellte in einem Arbeitspapier fest, dass sich die durchschnittliche Rendite bei Immobilien und Aktien über die Jahre gesehen weitestgehend auf einem Niveau befindet. Im gesamten Beobachtungszeitraum (1870 – 2015) betrug die durchschnittliche jährliche Rendite bei Aktien 6,89 Prozent. Bei Immobilien betrug die jährliche Rendite mit 7,05% nahezu genauso viel. Betrachtet man lediglich den Zeitraum ab 1950, so beträgt die jährliche Durchschnittsrendite bei Aktien 8,28Prozent (Immobilien: 7,44 Prozent).

Kaum eine andere Anlagemöglichkeit bietet auf lange Sicht gesehen eine solch üppige Rendite wie der Immobilienmarkt. Und das, obwohl ein Investment in Immobilien eine Vielzahl an Vorteilen mit sich bringt (u.a. Inflationsschutz).

REITs vs. Direktanlage in Immobilien

Immer mehr Anleger entscheiden sich für Real Estate Investment Trusts als Geldanlage. Im Vergleich zu einem Direktinvestment in Immobilien bieten die REITs eine Reihe an Vorteilen. So gibt es bei den REITs weder ein Klumpenrisiko noch entstehen hier Kaufnebenkosten. Auch ein Notar bzw. ein Grundbucheintrag fallen als finanzielle Belastung zugunsten einer attraktiveren Rendite weg. Darüber hinaus profitieren Anleger bei REITs von einer jährlichen oder sogar monatlichen Dividende. Parallel dazu haben sie dennoch die Möglichkeit, von Kurssteigerungen zu profitieren.

Wer daran interessiert ist, kann zudem auf Spezialinvestments zurückgreifen. Ein Beispiel hierfür ist unter anderem American Tower (WKN / ISIN: A1JRLA/US03027X1000). Hierbei handelt es sich um den amerikanischen Marktführer für die Vermietung von Antennenstandplätzen. Dies spielt insbesondere für die drahtlose Kommunikationsindustrie (Stichwort: 5G) eine immer größer werdende Rolle. Die Dividendenrendite betrug zuletzt 2,00 Prozent (2019) – Tendenz steigend.

Wie investieren REITs?

Am Markt gibt es mittlerweile eine größere Anzahl an REITs mit jeweils unterschiedlichen Anlageschwerpunkten. Zum Teil sind die Investmentrichtungen gesetzlich vorgeschrieben. So dürfen deutsche REITs zum Beispiel nicht in Wohnimmobilien investieren (Grund: Immobilienblase verhindern). Dementsprechend liegt dort der Fokus auf Gewerbeimmobilien (z.B. Büros, Ladenflächen, Seniorenheime).

Je nach persönlichen Prioritäten des Anlegers sollte dementsprechend die Selektion der REITs erfolgen. Wir empfehlen, dass Sie sich im Vorfeld insbesondere über die Art der Immobilien, die Laufzeit der Mietverträge sowie über die Anzahl der Mieter pro Immobilie informieren, um die Chancen und Risiken objektiv beurteilen zu können.

Wie korrelieren REITs mit anderen Anlageklassen?

Naturgemäß haben REITs eine relativ hohe Korrelation. Unter Korrelation versteht man dabei eine wechselseitige Beziehung bzw. Abhängigkeit. Das Ziel des Anlegers sollte grundsätzlich darin bestehen, ein Portfolio aus Titeln zusammenzustellen, die sich gegenseitig möglichst wenig beeinflussen (= wenig Korrelation).

Da REITs jedoch eine hohe Korrelation aufweisen, ist es nicht empfehlenswert, ein Portfolio ausschließlich mit REITs auszustatten. Stattdessen sollten REITs eher als Beimischung im Depot vorhanden sein. Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich für REITs-ETFs zu entscheiden. Hier profitieren die Anleger von einer deutlich besseren Risikostreuung, da ganze Indizes nachgebildet werden. Da es sich bei REITs auch um Aktiengesellschaften handelt, weisen sie übrigens auch eine hohe Korrelation mit dem Aktienmarkt auf.

Fazit

REITs bieten vor allem Kleinanlegern eine attraktive Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Als Anleger profitieren Sie hierbei von zahlreichen Vorteilen. Es entsteht kein Klumpenrisiko, es werden keine Kaufnebenkosten fällig und Sie erhalten zumindest jährlich eine garantierte Dividendenausschüttung in Höhe von 90 Prozent des Jahresüberschusses der Immobilien-AG.

Aufgrund der Tatsache, dass die REITs auf der Unternehmensebene komplett von der Steuerpflicht befreit sind, können mitunter attraktive Dividenden ausgeschüttet werden. Zu bedenken gilt es jedoch, dass sämtliche Erträge aus den REITs der Abgeltungssteuer (25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag/Kirchensteuer) unterliegen.

Durch die Börsennotierung der REITs bleiben Anleger jederzeit flexibel und profitieren unter Umständen sogar von Wertzuwächsen. Aufgrund der verhältnismäßig hohen Korrelation empfiehlt es sich jedoch, REITs im Sinne einer gesunden Risikostreuung nur als Beimischung im Depot zu führen.

Quellen und weiterführende Informationen

• • • FOCUS Money, Ausgabe 13/2019
    • Zendepot.de
    • NBER.org
    • Gesetze-im-Internet.de

Autor: Christian Finkenbrink